In seinem Beschluss vom 22.6.2021 führte der BGH aus, dass bei der Bestimmung welche Flächen als Wohnflächen gelten, individuelle Vereinbarungen einzubeziehen sind. Bei einer Wohnflächenvereinbarung können auch Kellerareale mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung berücksichtigt werden.
180, 177 oder 144,50 Quadratmeter?
Die Klägerin, Vermieterin, nahm die Beklagten, Mieter, auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung sowie Nachzahlung von Betriebskosten in Anspruch. § 1 des Mietvertrags sah vor, dass Zimmer im „Erd- und Unter- und Zwischengeschoss“ mit einer Größe von „ca. 180 qm“ vermietet werden.
Bei vergangenen Abrechnungen sowie bei einer Mieterhöhung aus dem Jahre 2010, hatte der frühere Vermieter eine Wohnfläche von 177 Quadratmeter zugrunde gelegt. Dies hatten die Beklagten so auch akzeptiert. Einem neuerlichen Mieterhöhungsverlangen der derzeitigen Vermieterin und Klägerin, dass sich ebenso auf eine Wohnfläche von 177 Quadratmeter bezog, stimmten die Mieter nicht zu.
Letztere erhoben Widerklage und forderten indes eine Rückzahlung von 47.500 EUR, da die tatsächliche Wohnfläche nur 144,50 Quadratmeter betrage – der Kellerbereich nicht als Wohnfläche zu werten sei. Diese Flächendifferenz zum im Mietvertrag angegebenen Wert begründe, so die Beklagten, einen Mietmangel, der zur Minderung berechtige.
Das Amtsgericht Bonn gab der Klage hinsichtlich eines Teils der Betriebskostennachforderung statt. Der restliche Teil wie auch die Widerklage wurden abgewiesen. Das Landgericht lehnte einen Mietmangel ab. Es führte aus, § 1 des Mietvertrags bestimme, dass alle Räume, auch die Räume im Keller als Wohnräume vermietet worden sind.
Wie entschied der BGH?
Nachdem der BGH mitgeteilt hatte, die Revision gem. § 552a ZPO zurückweisen zu wollen, erklärten die Beklagten die Rücknahme.
Der BGH bestätigte die Entscheidung des Landgerichts: Die Beklagten hatten keinen Anspruch auf Rückzahlung von Miete. Ein Mangel in Form von einer zu geringen Wohnfläche bestehe nicht, weshalb die Miete nicht zu mindern gewesen sei.
Bestimmung der Mietfläche
Grundsätzlich gilt die Fläche im Mietvertrag nach der Rechtsprechung des Senats nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern sei als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen.
Eine Beschaffenheitsvereinbarung ist das bindende Einstehen für das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft. So kann bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent nach Rechtsprechung ein Mangel der Mietsache vorliegen.
Ferner, so BGH, sei der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig. Er habe keinen feststehenden Inhalt. Eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum fehle. Nach Rechtsprechung des Senats kommt somit einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu. Und eine derartige Vereinbarung habe hier vorgelegen.
Auslegung des Mietvertrags
Der Mietvertrag sei wie folgt auszulegen: Mit der Formulierung, die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss würden „zur Benutzung als Wohnraum“ vermietet, legten die Parteien fest, dass die Grundflächen dieser als Wohnraum genutzt werden. Dies war auch tatsächlich geschehen. So hatten die Beklagten die Kellergeschossräumlichkeiten als Wohnraum eingerichtet und genutzt.
Hiergegen führten die Beklagten an, dass die Räume im Kellergeschoss wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung nicht als Wohnraum genehmigungsfähig waren. Dementsprechend habe auch nur eine eingeschränkte Nutzbarkeit als Gästezimmer, was lediglich einer Nutzung von 50 Prozent entspräche, erfolgen können. Dies stehe somit einer Anrechnung zur gesamten Grundfläche entgegen.
Dieser Einwand geht jedoch, so BGH, fehl, da sich aus einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung mangels Einschreitens der Behörde keine zur Minderung berechtigende Einschränkung der Nutzbarkeit ergibt. Die Mietvertragsparteien können, wie hier geschehen, im Rahmen einer Wohnflächenvereinbarung auch die Anrechnung von Flächen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vornehmen.
BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20
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