Kann der Vermieter für das Fehlverhalten des Mieters als Störer herangezogen werden?

Die Frage stellte sich, als in der Nacht vom 20. Zum 21. Dezember 2009 in einer Sondereigentumseinheit bei Außentemperaturen von – 20 °C eine Kaltwasserleitung brach und zu einem Wasserschaden führte. Das Gebäude besteht aus zwei Teileigentumseinheiten, in einem befindet sich ein Gastronomiebetrieb und in der anderen eine Zahnarztpraxis. Die Wasserleitung wurde von den früheren Bruchteilseigentümern lose verlegt, wobei das Leitungssystem in die Zahnarztpraxis führte. Der Wasserschaden im Gastronomiebereich ist vermutlich auf eine fehlende Beheizung des Mieters der Zahnarztpraxis zurückzuführen.

Fraglich war nun, ob der Vermieter als sog. Störer haftet. Ein Störer im Sinne des § 1004 BGB ist eine Person, die das Eigentum einer anderen Person beeinträchtigt. Sofern der Schaden auf eine unzureichende Isolierung und nicht auf die fehlende Beheizung zurückzuführen ist, ist der Eigentümer des Sondereigentums als Störer zu bestimmen.

Der Eigentümer haftet nicht grundsätzlich. Der BGH hob das Urteil des Landesgerichtes auf und wies darauf hin, dass die tatsächliche Ursächlichkeit des Schadens zu prüfen ist. Hier entscheidet es sich, ob gegen den Eigentümer der Zahnarztpraxis ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 BGB besteht.
Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist nach ständiger Rechtsprechung des Senats gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht unterbinden kann. Hierunter ist auch der Wasserschaden zu verstehen. Nebst dem müssen weitere Nachteile entstehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

Wäre die Beeinträchtigung des Sondereigentums durch einen Mangel im Gemeinschaftseigentum gegeben, wäre ein etwaiger Anspruch wohl nicht durchsetzbar. Hier allerdings war der Wasserrohrbruch dem Sondereigentum, der Zahnarztpraxis, zuzuordnen und diente nur der Zahnarztpraxis und nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch.

Sofern der Schaden also auf eine fahrlässige Handlung des Mieters zurückzuführen ist oder der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis zu der störenden Handlung verwehrt hat, haftet der Vermieter weder als Zustands- oder mittelbarer Handlungsstörer.

So entschied der Bundesgerichtshof am18.12.2020 (Aktenzeichen V ZR 194/19). Für weitergehende Fragen im Bereich Mietrecht und/oder Wohnungseigentumsrecht steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Eva Gems als spezialisierte Fachanwältin in diesem Bereich zur Verfügung.


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