Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber Regelungen betreffend die zulässige Miethöhe bei nicht preisgebundenem Wohnraum getroffen.

Am 23.02.2020 trat das MietenWOG Bln – welches als „Mietendeckel“ bekannt ist – in Kraft. Durch dieses wurden vom Land Berlin Regelungen in Bezug auf die Miethöhe getroffen, die strenger waren als die des BGB. Unter anderem wurden darin die Mieten auf einem bestimmten Niveau eingefroren und durften nicht erhöht werden, auch wenn dies mit den Regelungen des BGB eigentlich zulässig gewesen wäre. Zum 23.11.2020 wurden Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Mieten abzusenken.

Durch FDP- und CDU/CSU-Bundestagsabgeordnete wurde gegen den „Berliner Mietendeckel“ ein Normenkontrollantrag gestellt, weil diese der Meinung waren, dass aufgrund konkurrierender Gesetzgebung zwischen Bund und Ländern im Bereich des Mietrechts, durch die bereits vorhandenen Regelungen des BGB die Länder keine eigenen Regelungen in diesem Bereich treffen dürften.

So entschied es auch das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss vom 25.03.2021.

Im Einzelnen wurde begründet, dass sich der „Mietendeckel“ allein auf den Kompetenztitel „bürgerliches Recht“ stützt, welches der konkurrierenden Gesetzgebung der Art. 74 Abs. 1 Nr. 1, 72 Abs. 1 GG zuzuordnen ist. Auf eben diesen stützt sich auch die bundesweite „Mietpreisbremse“. Bei konkurrierender Gesetzgebung verlieren die Länder ihre Gesetzgebungskompetenz solange und soweit schon der Bund davon Gebrauch machte. Das bedeutet in dem Fall, dass der Bund in den §§ 556d ff BGB abschließend geregelt hat, welche Miethöhe zulässig ist und das Land Berlin dahingehend keine anderen Regelungen treffen durfte.
Da der „Mietendeckel“ jedoch genau dies tat, sei er nichtig.

Doch was bedeutet dies nun für die Mieter und Vermieter in Berlin?

Weil von Anfang an Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des „Mietendeckels“ bestand, wurde in den Mietverträgen oftmals eine sogenannte „Schattenmiete“ vereinbart. Das bedeutet, dass zwei verschiedene Mietpreise vereinbart wurden – eine geringere für den Fall der Gültigkeit und eine höhere Miete für den Fall der Nichtigkeit des Mietendeckels.

Ob und ab wann der höhere Betrag zu zahlen ist, richtet sich nach dem Einzelfall, insbesondere nach den jeweiligen Vereinbarungen.

  1. Zu unterscheiden ist zunächst, ob die Vereinbarung die Zahlung automatisch mit Kenntnis der Entscheidung über die Nichtigkeit vorsieht oder lediglich regelt, dass der Vermieter in dem Fall eine Zahlung fordern kann.
  2. Zu unterscheiden ist weiterhin, ob vereinbart wurde, dass der höhere Mietpreis im Falle der Nichtigkeit mit Wirkung für die Vergangenheit oder erst ab dem Zeitpunkt der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu zahlen ist.
  3. Ein Verzug mit der geschuldeten Mietzahlung kann für den Vermieter einen Kündigungsgrund darstellen. Je nach Höhe des fälligen Rückstandes kann der Vermieter die fristlose und/oder die ordentliche Kündigung aussprechen.
  4. Entgegen der Empfehlungen wurde der Differenzbetrag von vielen Mietern nicht aufbewahrt. Um dennoch notwendige Rückzahlungen zu ermöglichen und einer Kündigung zuvorzukommen, wurde vom Berliner Senat die sogenannte „Sicher-Wohnen-Hilfe“ beschlossen. Haushalte mit einem Jahreseinkommen von bis zu 33.600,00€ pro Person sind dadurch berechtigt bei der IBB ein zinsloses Darlehen in Höhe des Mietrückstandes zu beanspruchen. Das gilt nicht für Personen, die Leistungen im Sinne des SGB II, XII und des AsylbLG beziehen. Diese sind dazu angehalten Anträge beim zuständigen Amt zu stellen. Wohngeldempfänger können durch einen Änderungsantrag beim zuständigen Amt zunächst überprüfen lassen, inwieweit die Rückstände übernommen werden, bevor ein Darlehen beantragt wird.
  5. In allen Fällen bleibt zu beachten, dass die bundesweite „Mietpreisbremse“ gem. § 556d ff BGB weiterhin gilt. Eine der Voraussetzungen, damit die Mietpreisbremse eine Wirkung entfalten kann, ist jedoch, dass der Mieter aktiv eine zu hohe Miete gegenüber dem Vermieter rügen muss!

Fazit: Nur anhand der Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ kann ein Mieter preisfreien Wohnraums überprüfen lassen, ob die in seinem Mietverhältnis vereinbarte Miete überhöht ist und eine Absenkung gefordert werden kann. Hierzu und zu Problemen mit den Nachwirkungen des „Mietendeckels“, zu diesbezüglichen Schattenmiet-vereinbarungen, Kündigungen und/oder Zahlungsaufforderungen berät Sie gerne im Einzelnen Frau Rechtsanwältin Gems.


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