Immobilienrecht

Das Immobilienrecht, oder auch Recht der Liegenschaften genannt, ist ein Begriff des täglichen Lebens eines jeden, der sich damit befasst, ein Haus zu bauen, eine Wohnung zu kaufen oder ein Grundstück rechtlich, z.B. mit einer Hypothek, zu belasten.
Unsere zum Teil vierzigjährige Erfahrung im Immobilienbereich, gepaart mit immobilienrechtlichem Spezialwissen, macht es unseren Mandaten möglich, zielsichere Entscheidungen beim Verkauf, dem Erwerb, der Schenkung sowie bei der Vererbung einer Immobilie zu treffen.


Sollte es zum Beispiel zu Auseinandersetzungen im Rahmen von Gewährleistungsansprüchen zwischen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommen oder sollten Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sein, berät
Lindemann Bruss in den unterschiedlichsten Bereichen des Grundstücksrechts.
 

Exemplarisch seien die folgenden Gebiete kurz benannt:

  • Erwerb und Übertragung von Grundvermögen
  • Offene Vermögensfragen / Restitutionsrecht
  • Nachbarschaftsrecht
  • Grundstücksrecht
  • Recht der Bodenreform
  • DDR-Grundbuch- und Verwaltungsrecht
  • Öffentliches Baurecht und Bodenrecht
  • Recht der Landwirtschaft

Einigung und Eintragung ins Grundbuch

Reicht bei den meisten Rechtsgeschäften des Alltags schon die Übergabe eines Gegenstandes aus, um das Eigentum übergehen zu lassen, so werden die Grundstücksrechte von der Rechtsordnung besonders gehandhabt.
Zur Begründung eines Grundstücksrechtes bedarf es nämlich neben der Einigung beider Parteien einer Eintragung in das Grundbuch. Das Grundbuch ist das öffentliche Verzeichnis, in dem die Rechtverhältnisse von Personen zu Grundstücken festgehalten werden. Es dient dazu, stets die tatsächliche Rechtslage in einem Register niedergeschrieben zu haben, ohne einem etwaigen Rechtsschein vertrauen zu müssen, sollte das Eigentümerverhältnis nicht klar ersichtlich sein.
Einzelne Grundstücksrechte

Neben dem absoluten Recht „Eigentum“ gibt es eine Reihe beschränkter dinglicher Rechte.
Absolut bedeutet, dass dieses Recht gegenüber jedermann wirkt. Beschränkte dingliche Rechte sagen aus, dass  dem Rechtsinhaber nur ein beschränkter Zugriff auf die Sache gestattet ist.


Im Folgenden werden einige beschränkte dingliche Rechte definiert:


Hypothek


Die Hypothek ist eines der Grundpfandrechte neben der Grundschuld und der Rentenschuld.
Möchte der Eigentümer eines Grundstückes ein Darlehen erhalten, wird der Darlehensgeber stets um seine Absicherung bemüht sein. Bei der Hypothek tritt der Eigentümer Rechte an seinem Grundstück an den Darlehensgeber ab, sodass dieser auch bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners den Erlös des Grundstückes im Wege der Zwangsversteigerung als Gegenwert behält.


Grundschuld


Während die Hypothek voraussetzt, dass dem Gläubiger (die Vertragspartei, die von der Belastung profitiert) tatsächlich ein Anspruch auf eine gewisse zu zahlende Summe aus einem anderen Schuldverhältnis, zum Beispiel einem Darlehenvertrag, zusteht, sichert die Grundschuld lediglich eine Geldzahlung durch den Schuldner an den Gläubiger ab, unabhängig von einem anderen Rechtsgrund, auf dem diese Pflicht beruhen könnte.


Rentenschuld


Die Rentenschuld ist vergleichbar mit der Grundschuld, nur wird hier nicht eine hohe Summe festgesetzt, sondern eine fortlaufende Geldzahlung zu bestimmten Terminen bis hin zu einer vorher festgelegten Ablösungssumme.


Reallast


Die Reallast hat, anders als die vorher genannten Grundstücksrechte, nicht zwingend die Zahlung von Geld zum Ziel, sondern verpflichtet den Grundstückseigentümer zu Dienst- und Sachleistungen, ohne dem Berechtigten eine direkte Nutzung oder Einwirkung zu erlauben.


Erbbaurecht


Durch das Erbbaurecht wird dem Berechtigten gegen eine Geldzahlung an einen Grundstückseigentümer die Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück gestattet.
Das bestehende Erbbaurecht ist seinerseits wie ein Grundstück zu behandeln. Das heißt, es kann ebenfalls belastet und veräußert werden.


Die Vormerkung


Die Vormerkung selbst ist kein Grundstücksrecht. Die Begründung und Übertragung von Rechten an einem Grundstück ist jedoch ein zeitaufwändiger Prozess. Vor allem, wenn zwar ein Vertrag geschlossen wurde, der die Pflicht zur Übertragung eines Rechts begründet, die Eintragung ins Grundbuch jedoch auf sich warten lässt.
Die Vormerkung hat zum Ziel, diesen vereinbarten Anspruch zu sichern. Sie erfolgt entweder auf Grund einstweiliger Verfügung oder Bewilligung des Grundstückseigentümers.
 

Rangordnung von Grundstücksrechten

Mehrere Grundstücksrechte
Ist ein Grundstück mit einer Hypothek, Grundschuld o.ä. belastet und ist der Eigentümer nicht in der Lage, seine Schuld zu begleichen, so ergibt sich für den Gläubiger ein gewisser Gegenwert im Wege der Zwangsvollstreckung am Grundstück.
Hat sich der Eigentümer des Grundstücks jedoch übernommen und das Grundstück gleich mit mehreren beschränkten dinglichen Rechten belastet, können unter Umständen nicht mehr alle Gläubiger berücksichtigt werden. In diesem Fall stellt sich die Frage nach einer Rangfolge, die sich nach den einzelnen Abteilungen des Grundbuchs definiert.


Das Grundbuch - Aufbau
 

Abteilung I
Die erste Abteilung bezeichnet den oder die Eigentümer des Grundstückes und den Grund der Eintragung, wie zum Beispiel Auflassung oder Erbschaft.
 

Abteilung II
In der zweiten Abteilung werden Belastungen am Grundstück eingetragen. Hierzu gehören Dienstbarkeiten, Verfügungsbeschränkungen und Vormerkungen.
 

Abteilung III
In der dritten Abteilung befinden sich die Grundpfandrechte, Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.

Bei Rechten, die in derselben Abteilung eingetragen sind, richtet sich der Rang nach Reihenfolge der Eintragung. Geht es um die Rangfolge zwischen Rechten verschiedener Abteilungen, ist das Datum der Eintragung ausschlaggebend. Eine Änderung der Reihenfolge ist nur unter Einbeziehung der Berechtigten möglich.
 

Das Nachbarrecht


Das Eigentum berechtigt den Eigentümer nach dem BGB dazu, mit einer Sache zu verfahren, wie es ihm beliebt. Dem sind jedoch Grenzen gesetzt, denn wie das Eigentum berechtigt, so verpflichtet es auch, besonders wenn es um das Wohl des Nachbarn geht. Die räumliche Nähe von Nachbargrundstücken hat zur Folge, dass die Unachtsamkeit des Einen schnell zum Leid des Anderen werden kann.
Das Nachbarrecht beschäftigt sich mit Fragen der Grundstücksnutzung zulasten des Nachbargrundstückes. Hierzu zählt die Nutzung des eigenen Grundstückes mit grenzübergreifenden Wirkungen, wie der Zuführung schädlicher Stoffe oder anderweitiger Gefährdung, etwa verursacht durch dort betriebene Anlagen, zum anderen aber auch die Pflicht zur Duldung einer Nutzung des eigenen Grundstücks durch den Nachbarn, zum Beispiel zur Errichtung einer geeigneten Verbindung seines Grundstücks zum öffentlichen Weg.
Ebenfalls werden vom Nachbarrecht Verfahrensweisen bei Überbauten oder Unklarheiten bezüglich der Zugehörigkeit von Grenzbauten und –Gewächsen geklärt.


Öffentliches Baurecht


Im Gegensatz zum privaten Baurecht, das die Interessen privater Grundstückseigentümer gegeneinander behandelt, befasst sich das öffentliche Baurecht mit Bestimmungen über die bauliche Nutzung von Bodenflächen im Sinne allgemeiner Zielsetzungen im öffentlichen Interesse. Dies ist von Bedeutung, wenn die Frage der Zulässigkeit und Durchsetzbarkeit eines Bauvorhabens im Raum steht.
Des Weiteren stehen Vorschriften und Verfahrensweisen bezüglich der Unterhaltung und Instandsetzung baulicher Anlagen, sowie der allgemeinen Ordnung des Bauvorganges im Vordergrund.
 

Landwirtschaftsrecht


Die Landwirtschaft war, ist und wird weiterhin ein unabdingbarer Teil menschlicher Existenz sein.
Eben weil die Landwirtschaft so essentiell ist, unterliegt sie auch einer Reihe von besonderen Bestimmungen, die im Groben sowohl das Fortbestehen landwirtschaftlicher Betriebe, als auch die umfassende Ernährungsversorgung der Bevölkerung sichern sollen.
Im privaten und öffentlichen Recht gibt es immer wieder gesonderte Regelungen, mit denen sich der Landwirt auseinandersetzen muss.

Der Bereich des Immobilienrechts ist in seiner Fülle kaum zu fassen. Sollten Sie Fragen zu einem Teilgebiet des Immobilienrechts haben, welches nicht oder nur im Ansatz aufgeführt ist, fragen sie nach.
 

Vertretung durch: