Der Gesetzgeber hat in § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB geregelt, dass der Mieter eine Kündigung unwirksam werden lassen kann, wenn er spätestens 2 Monate nach Zugang einer Räumungsklage die offenstehenden Mieten nachzahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt im Falle einer fristlosen Kündigung, die der Vermieter wegen eines Mietrückstandes ausgesprochen hat, nicht jedoch im Falle einer sog. ordentlichen Kündigung, bei der der Vermieter die Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist ausspricht.
Problematisch wirkt sich hierbei aus, dass Vermieter in der Regel bei Zahlungsverzug nicht nur die fristlose Kündigung aussprechen, sondern gleichzeitig ordentlich, das heißt mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen, sodass auch im Falle der rechtzeitigen Nachzahlung das Mietverhältnis aufgrund der ordentlichen Kündigung wirksam beendet sein kann.
Das Landgericht Berlin hatte versucht, dieses Problem zu lösen und argumentiert, nach einer fristlosen Kündigung des Vermieters könne nicht gleichzeitig ordentlich gekündigt werden (LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017, Aktenzeichen 66 S 90/17). Die ordentliche Kündigung ginge ins Leere. Das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung ja schon sofort beendet worden. Dementsprechend konnte die Schonfristzahlung nach Auffassung des Landgerichts Berlin das Mietverhältnis insgesamt retten.
Nicht überraschend erfolgte nun jedoch am 19.09.2018 die Aufhebung der landgerichtlichen Urteile durch den Bundesgerichtshof, der entschied, dass der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters weiterhin fristlos und gleichzeitig ordentlich kündigen könne (BGH, Urteile vom 19.09.2018, Aktenzeichen VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).
Dies bedeutet im Ergebnis, dass in den Fällen, in denen es dem Mieter gelingt, durch eigene Zahlung oder Beibringens einer Mietschuldenübernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle die fristlose Kündigung zu heilen, es weiterhin entscheidend auf die Lage des Einzelfalls ankommt. Die Rechtmäßigkeit der ordentlichen Kündigung hängt immer davon ab, ob nach einer im Einzelfall vorzunehmenden Interessenabwägung dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses Vorrang zu geben ist. Hier kann sich jedoch eine besonders schnelle Rückzahlung der Mietschulden positiv für den Mieter auswirken.
